DinGeo — i hele Danmark
Ejendomsvurdering af stuehuset på Glatvedvej 13 er meget usikker. Der er kun fire computerberegnede ejendomsvurderinger og f.eks. ingen AVM vurdering. Der er desuden meget stor variation mellem de enkelte vurderinger (se nedenfor). Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle fire vurderinger viser at én vurdering: den offentlige ejendomsvurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende tre vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af stuehuset på Glatvedvej 13 ligger sandsynligvis i intervallet fra 1,3 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser) til 3,7 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du stuehuset på Glatvedvej 13 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Østerballe
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fire uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af stuehuset på Glatvedvej 13, der ligger til grund for vores dingestimat på 2.220.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af stuehuset på Glatvedvej 13 i Balle er 5.600.000 kr (år 2022). Grunden på 262.691 m2 er vurderet til 1.381.600 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 6.036 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Glatvedvej 13, 8444 Balle er ikke af de 50.000 ejerboliger, der har fået en ny offentlig tilgængelig ejendomsvurdering.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i Norddjurs Kommune i perioden fra 1992 frem til og med andet kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i Norddjurs Kommune ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (andet kvartal 2023) er 7.775 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 76 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 76 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Stuehuset på Glatvedvej 13, 8444 Balle har et vægtet areal på 167 m². Hvis Glatvedvej 13, 8444 Balle er en gennemsnitlig bolig i kommunen vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 167 m2 x 7,775 kr/m2 = 1.298.425 kr
Baseret på tidligere salg af Glatvedvej 13, 8444 Balle kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Stuehus i 8444 Balle. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i første kvartal 1998 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Stuehuset på Glatvedvej 13, 8444 Balle er solgt en gang siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 1. marts 1998, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 1.990.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 1. marts 1998 | Alm. frit salg | 1.990.000 |
Salgsprisen for det sidste salg er vist med en rød stjerne på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 167 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Glatvedvej 13 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 8444 Balle (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 167 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i første kvartal 1998 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: andet kvartal 2023, y: 3.663.805 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Glatvedvej 13, 8444 Balle var i første kvartal 1998. Salgsprisen 1.990.000 kr. var 182 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 182 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 167 m2 x 7,775 kr/m2 x 2.82 = 3.663.805 kr
Udbudspriser på omkringliggende stuehuse i 8444 Balle kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Glatvedvej 13. Der er p.t. to stuehuse til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 2 stuehuse, der p.t. er til salg i 8444 Balle.
Hvis Glatvedvej 13, 8444 Balle svarer til gennmsnits-stuehuse i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 167 m2 x 10,704 kr/m2 x 0.95 = 1.698.189 kr