Villaens samlede vurdering 9.347.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fire ud af fem forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Udsigten 1.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fire udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 31 procent af middelværdien. Det tyder på at Udsigten 1, 2820 Gentofte er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Villaens seneste salgspris (10.000.000 kr) var højere end gennemsnittet for postnummer 2820 og vanskeligheden ved at vurdere boligen kan skyldes usædvanlige forhold, der trækker prisen op. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle fem vurderinger viser at én vurdering: skats foreløbige vurdering er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fire vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Udsigten 1 ligger sandsynligvis i intervallet fra 5,6 mio. kr (Den offentlige ejendomsvurdering) til 12,2 mio. kr (Salgsjusteret kvadratmeterpris).
Du kan evt. forsøge at indhente en vurdering fra Nordea (markeret ).Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Udsigten 1 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Gentofte
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de fem uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Udsigten 1, der ligger til grund for vores dingestimat på 9.347.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Udsigten 1, 2820 Gentofte (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 20.186.000 kr. og grunden er vurderet til 14.000.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Udsigten 1, 2820 Gentofte på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Udsigten 1 i Gentofte er 5.550.000 kr (år 2022). Grunden på 719 m2 er vurderet til 3.413.300 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 26.775 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Udsigten 1, 2820 Gentofte er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2820 Gentofte i perioden fra 1992 frem til og med fjerde kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2820 Gentofte ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (fjerde kvartal 2023) er 47.118 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 44 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 44 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Udsigten 1, 2820 Gentofte har et vægtet areal på 185 m². Hvis Udsigten 1, 2820 Gentofte er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 185 m2 x 47,118 kr/m2 = 8.716.830 kr
Baseret på tidligere salg af Udsigten 1, 2820 Gentofte kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 2820 Gentofte. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i andet kvartal 2019 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Udsigten 1, 2820 Gentofte er solgt fire gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 3. maj 2019, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 10.000.000 kr.
Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
---|---|---|
3. maj 2019 | Alm. frit salg | 10.000.000 |
5. januar 2009 | Alm. frit salg | 2.582.100 |
22. oktober 2007 | Alm. frit salg | 2.400.000 |
15. juni 1993 | Alm. frit salg | 1.750.000 |
Salgsprisen for de fire sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 185 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Udsigten 1 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2820 Gentofte (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 185 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i andet kvartal 2019 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: fjerde kvartal 2023, y: 12.221.616 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Udsigten 1, 2820 Gentofte var i andet kvartal 2019. Salgsprisen 10.000.000 kr. var 40 procent højere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 40 procent højere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.:
Estimeret pris = 185 m2 x 47,118 kr/m2 x 1.4 = 12.221.616 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 2820 Gentofte kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Udsigten 1. Der er p.t. 79 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 79 villaer, der p.t. er til salg i 2820 Gentofte.
Hvis Udsigten 1, 2820 Gentofte svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 185 m2 x 62,036 kr/m2 x 0.95 = 10.902.827 kr